ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل،در عقد اجاره

ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل،در عقد اجاره چیست؟

مشروط له می تواند یا الزام مشروط علیه را به انجام شرط بخواهد یا بدون درخواست الزام، اجاره را فسخ کند.

شرط فعل با توجه به موضوع شرط به چهار قسم فرعی قابل تقسیم است که عبارتند از:

1_«شرط فعل مادی» که به آن «شرط فعل مادی مثبت» هم اطلاق شده است؛

موضوع این شرط ، «انجام عمل مادی» مانند احداث بنا، تعمیر اتومبیل، مداوای بیمارو سایر اعمال مادی مثبت است.

2_«شرط ترک فعل مادی» که به آن « شرط فعل مادی منفی» هم گفته شده است؛

موضوع این شرط، «خودداری از انجام یک عمل مادی» مثل امتناع از احداث بنا بر زمین خاص است.

3_«شرط فعل حقوقی»؛

موضوع این شرط،«التزام مشروط علیه به انشای عمل حقوقی خاص» است.عمل حقوقی موضوع شرط ممکن است «عقد» یا «ایقاع» باشد؛ برای مثال؛ وقتی مشروط علیه متعهد به فروش خودروی خود شده ، موضوع شرط فعل، انشای عقد است، اگر مشرط علیه متعهد به طلاق دادن همسر خود بعد از انشای عقد مشروط یا ابرای ذمه ی مشروط له از دین خاص شده باشد، موضوع شرط فعل حقوقی، ایقاع است.

4_«شرط فعل حقوقی منفی» یا «شرط ترک فعل حقوقی»؛

موضوع این شرط، «التزام مشروط علیه به امتناع از انشای عمل حقوقی خاص» _اعم از عقد یا ایقاع_بعد از انشای عقد مشروط است؛ برای مثال، اگر خریدار یک واحد مسکونی ضمن عقد بیع، متعهد به عدم فروش مبیع به مدت پنج سال بعد از انشای عقد بیع گردد، شرط مورد توافق از نوع شرط ترک فعل حقوقی است.

راجع به ضمانت اجرای شرط فعل باید انواع مختلف شرط با توجه به موضوع آن را تفکیک کرد؛

الف_شرط فعل مادی ؛ 

ضمانت اجرای شرط فعل مادی در مواد 237 تا 239 قانون مدنی مورد حکم قرار گرفته است . مواد فوق ضمانت اجرای این شرط را به عنوان قاعده ی عمومی بیان کرده اند ترتیب مقرر در این مواد با استثناهایی مواجه است که ابتدا قاعده و بعد از آن استثنائات به شرح زیر بیان می شود ؛

1_الزام مشروط علیه به انجام عمل موضوع شرط؛

این ضمانت اجرا، نخستین ضمانت اجرای شرط فعل مادی است. طبق ماده 237 قانون مدنی :«هرگاه شرط در ضمن عقد،شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف،طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.»

2_الزام مشروط علیه به پرداخت هزینه ی اجرای شرط،

این ضمانت اجرا، در ماده ی 238 قانون مدنی مورد حکم قرار گرفته و جزئیات راجع به نحوه ی اعمال آن را ماده ی 47 “قانون اجرای احکام مدنی”پیش بینی کرده است. طبق ماده ی 238 قانون مدنی :«هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن به انجام آن ، غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد ، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن را فراهم کند.» قانون مدنی جزئیات مربوط به نحوه ی اعمال این ضمانت اجرا را بیان نکرده است. ناممکن بودن اجبار شخص مشروط علیه به انجام عمل موضوع شرط معمولاً بعد از صدور حکم الزام او به انجام شرط و در مرحله ی اجرای حکم مشخص می شود؛ بنابراین، روش اعمال ضمانت اجرای موضوع ماده ی 238 قانون مدنی را قانون اجرای احکام مدنی مورد حکم قرار داده است. طبق ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی: «هرگاه محکوم به،انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور،دادگاه با تخفیفات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.»

بین حکم ماده ی 238 قانون مدنی و ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی یک تفاوت اساسی وجود دارد:  بر اساس ماده ی 238 قانون مدنی در صورت امتناع مشروط علیه از انجام شرط ،حاکم باید موجبات اجرای شرط توسط دیگری به هزینه ی مشروط علیه را فراهم سازد ؛ یعنی شرط باید توسط دیگری اجرا گردد و مشروط له هزینه ی آن را مطالبه کند. ولی بر اساس ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی ، مشروط له می تواند بدون اجرای شرط توسط غیر، مستقیماً هزینه ی انجام عمل را از اموال مشروط علیه (محکوم علیه) مطالبه کند. با توجه به موخر بودن قانون اجرای احکام مدنی ، ظاهراً ماده ی 238 قانون مدنی از این حیث جزئاً فسخ شده است.

با توجه به ظاهر ماده ی 47 قانون اجرای احکام مدنی و رویه ای که در عمل قسمت اجرای احکام مدنی دادگستری در پیش گرفته است، برای مطالبه ی هزینه ی اجرای شرط از مشروط علیه نیازی به طرح دعوای دیگر نیست و قسمت اجرای احکام مدنی به محض امتناع محکوم علیه از انجام تعهد موضوع شرط که محکوم به آن شده است ، به توقیف اموال محکوم علیه برای وصول هزینه ی اجرای تعهد مبادرت می کند. وصول هزینه ی اجرای شرط همان گونه که در قسمت اخیر ماده ی 46 قانون اجرای احکام مدنی تصریح شده، طبق مقررات مربوط به وصول محکوم به نقدی صورت خواهد گرفت.

حکم ماده ی 47 قانون مدنی هم نسبت به «تعهدات اصلی ناشی از عقد» قابل اعمال است و هم «تعهدات فرعی ناشی از شرط فعل مندرج در قرارداد». در هر دو صورت ، اعمال این حکم مستلزم صدور حکم قطعی بر الزام متعهد به انجام عین تعهد و صدور اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه و انقضای مهلت قانونی مقرر برای اجرای حکم بعد از ابلاغ اجرائیه است.

3_ فسخ عقد:

اگر الزام متعهد به انجام عمل موضوع شرط و مطالبه ی هزینه ی اجرای تعهد از او امکان پذیر نباشد، آخرین راه حلی که طبق قانون مدنی پیش روی مشروط له وجود دارد :«فسخ عقد مشروط» است. ماده ی 239 قانون مدنی در این باره بیان می دارد:«هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد ، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.» حق فسخی که بر اساس این ماده برای مشروط له ایجاد می شود، “خیار تخلف از شرط فعل ” نام دارد.

با توجه به مطالب فوق ، طبق قاعده، ترتیب ضمانت اجرا های «شرط فعل مادی» عبارت است از «الزام متعهد به انجام فعل موضوع شرطـ»، «الزام متعهد به پرداخت هزینه ی اجرای فعل موضوع شرط» و «فسخ عقد توسط مشروط له»

برای ترتیب فوق استثناهایی وجود دارد که در این موارد استثنایی، ترتیب مقرر اجرا نمی شود. این استثنائات به شرح زیر هستند:

1_توافق طرفین:

احکام مقرر در مواد 237 تا 239 قانون مدنی، درباره ضمانت اجرای شرط فعل ، جزو قواعد تکمیلی هستند، طرفین قرارداد می توانند بر خلاف آن تراضی کنند؛ بنابراین، اگر ضمن عقد دو طرف توافق کنند که با تخلف مشروط علیه از شرط برای مشروط له خیار فسخ ایجاد گردد، توافق نافذ و معتبر است و لازم نیست مشروط له ابتدا الزام مشروط علیه به انجام عین تعهد موضوع شرط و بعد پرداخت هزینه ی اجرای شرط را بخواهد تا در نهایت بتواند عقد را فسخ کند ، به محض وقوع تخلف و در ابتدا می تواند به فسخ عقد اقدام کند.

2_شرط فعل مندرج در عقد اجاره ی اشیا:

این استثنا که پرسش حاضر  است به آن مربوط است، در ماده ی 496 قانون مدنی بیان شده است که مقرر می دارد:«..نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرراست، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»

حکم این ماده نیز استثنائی برای ترتیب مقرر در مواد 238،237و239 قانون مدنی است و به دلیل استثنا بودن باید آن را به طور محدود و مضیق اعمال کرد؛ در نتیجه،با توجه به ظاهر الفاظ استفاده شده در ماده ، فقط«شروط فعل مندرج در عقد اجاره ی اشیا» مشمول حکم مقرر در ماده ی 496 قانون مدنی هستند،اگر شرط فعلی ضمن عقد اجاره ی اشخاص درج گردد،بعد از تخلف مشروط علیه ، مشروط له باید به ترتیبی که در مواد 237 تا 239 قانون بیان شده است، اقدام کند. در صورت تخلف از شرط فعل مادی مندرج در عقد اجاره ی اشیا، مشروط له می تواند به جای فسخ قرارداد به استناد ماده ی 237 قانون مدنی، الزام مشروط علیه به انجام شرط و در صورت عدم امکان اجبار به انجام شرط، طبق ماده ی 238 قانون مدنی، الزام او به پرداخت هزینه ی اجرای شرط را بخواهد. در واقع ماده ی 496 قانون مدنی،نافی حق مشروط له برای استناد به مواد 237 و 238 قانون مدنی و تقاضای اعمال ضمانت اجراهای مقرر در این مواد نیست.

3_تعهدات قائم به شخص:

اگر تعهد موضوع شرط، از تعهداتی باشد که غیر از مشروط علیه شخص دیگری قادر به انجام آن نیست، مشروط له باید ابتدا الزام متعهد به انجام موضوع شرط را بخواهد و در صورت امکان اجبار مشروط علیه ، برای مشروط له حق فسخ ایجاد می شود . در این فرض، راه حل دوم که در ماده ی 238 قانون مدنی مورد حکم قرار گرفته قابل اعمال نیست و بعد از محرز شدن عدم امکان اجبار مشروط علیه به انجام فعل، مشروط له به طور مستقیم حق فسخ خواهد داشت.

4_ شرط فعل مندرج در عقود وقف و نکاح:

عقد وقف و نکاح مانند سایر عقود می توانند متضمن شرط فعل باشند. وقف«قابل فسخ» و «اقاله» نیست. « فسخ نکاح» نیز صرفاً در صورت وجود اسباب خاص مقرر برای آن مسیر است، «تخلف از شرط فعل ضمن عقد نکاح» را قانون مدنی جزو اسباب فسخ نکاح بیان نکرده است؛بنابراین، اگر ضمن عقد وقف عام یا خاص یا عقد نکاح شرط فعلی درج گردد، ضمانت اجرای فسخ عقد مشروط نسبت به این شروط فعل، قابل اعمال نیست و مشروط له باید الزام متعهد به انجام شرط و بعد از آن پرداخت هزینه ی اجرای شرط را طبق مواد 237 و 238 قانون مدنی مطالبه کند.

ب_شرط ترک فعل مادی :

احکامی که راجع به ضمانت اجرای شرط فعل مادی بیان شد در شرط ترک فعل مادی نیز با لحاظ ویژگی های این شرط قابل اجرا است، چنانکه ماده ی 237 قانون مدنی نیز مقرر کرده است شرط فعل اعم از این که اثباتاً باشد یا نفیاً باید توسط ملتزم اجرا گردد و در صورت امتناع او از اجراء طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط کند.

به این ترتیب، نخستین ضمانت اجرای شرط ترک فعل مادی، « الزام مشروط علیه به انجام عین تعهد» است. برای بیان ضمانت اجرای شرط ترک فعل مادی به طور دقیق،باید بین دو فرض تفکیک قائل شد: اگر مقصود از شرط ترک فعل مادی این باشد که مشروط علیه حتی یک مرتبه فعل نهی شده به موجب شرط را اجرا نکند،با یک مرتبه تخلف ازشرط، مشروط له می تواند، عقد مشروط را فسخ کند و مجبور نیست الزام مشروط علیه به انجام عین تعهد، یعنی ترک فعل نهی شده را بخواهد؛ چون جلوگیری از استمرار نقض شرط توسط مشروط علیه هدف مورد نظر مشروط له را محقق نمی سازد. در مقابل اگر مقصود از شرط ترک فعل مادی، ترک مستمر فعل نهی شده باشد با تخلف مشروط علیه از انجام ،باید الزام او به اجرای تعهد از دادگاه تقاضا شود؛برای مثال اگر در قرارداد، مشروط علیه متعهد به عدم احداث بنا روی زمین خود شده باشد و تخلف کند و بنا بسازد ، مشروط له می تواند تخریب بنای احداث شده و الزام مشروط علیه به انجام تعهد موضوع شرط را از دادگاه تقاضا کند.

ج_شرط فعل حقوقی مثبت:

با توجه به اطلاق مواد 237 تا 239 قانون مدنی، ضمانت اجرای شرط فعل حقوقی اعم از این که عمل حقوقی موضوع شرط، «عقد» باشد یا«ایقاع» تابع ترتیبی است که در مورد شرط فعل مادی مثبت بیان شد. با وجود این چون معمولاً انجام شرط فعل حقوقی توسط شخصی غیر از مشروط علیه با هزینه ی مشروط علیه ممکن نیست، مشروط له ابتدا باید الزام مشروط علیه به انجام شرط را بخواهد و اگر الزام مشروط علیه به انجام فعل موضوع شرط ممکن نباشد، می تواند عقد را فسخ کند. قانون مدنی در ارتباط با ضمانت اجرای شرط فعل حقوقی، به «شرط فعل حقوقی  با موضوع التزام مشروط علیه به دادن رهن و ضامن» توجه ویژه ای داشته و در چند ماده این شرط فعل حقوقی را مورد حکم قرار داده است.

1_شرط دادن رهن:

در این شرط مشروط علیه متعهد است، بابت دین خود مالی را به رهن دهد؛ یعنی عمل حقوقی که بر اساس شرط، متعهد به انشای آن شده عقد رهن است. در خصوص ضمانت اجرای این شرط باید بین فرضی که مشروط علیه ، رهن دادن مال معینی را تعهد کرده با فرضی که به طور کلی و بدون تعیین مال معین، متعهد به دادن رهن شده است ، تفکیک قائل شد. فرض نخست در ماده ی 242 قانون مدنی مورد حکم قرار گرفته است، طبق این ماده:«هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط علیه مال معین را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود مشروط له، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت…» با توجه به ظاهر این ماده تا وقتی که مال معین قبل از رهن دادن تلف یا معیوب نشده است، مشروط له نمی تواند عقد را فسخ کند ، باید الزام متعهد به انجام شرط را از دادگاه تقاضا کند، اگر بعد از صدور حکم نیز مشروط علیه امتناع کند ، نماینده ی دادگاه با به قبض دادن مال معین در عقد و امضای اسناد لازم، مال را به رهن مشروط له می دهد. بر اساس وحدت ملاک، حکم این ماده را در ارتباط با سایر شروط فعل حقوقی که موضوع آن ها انشای عمل حقوقی خاص نسبت به مال معینی از اموال مشروط علیه است، باید اعمال کرد، بنابراین، اگر مشروط علیه متعهد شده باشد که مال معینی از اموال خود را به مشروط له بفروشد یا به اجاره دهد تا وقتی این مال قبل از انشای عمل حقوقی مورد نظر تلف یا معیوب نشده است، باید الزام مشروط علیه به انجام عمل مورد نظر درخواست شود و مشروط له حق فسخ ندارد. ولی اگر مال معین قبل از انشای عمل موضوع شرط تلف یا معیوب شود تنها راه حل پیش روی مشروط له فسخ عقد است؛ زیرا اراده ی طرفین به مال معینی تعلق گرفته است و مشروط له نمی تواند الزام مشروط علیه به انشای عمل حقوقی موضوع شرط نسبت به مال دیگری را بخواهد.

در فرض دوم که مشروط علیه ، متعهد به رهن دادن مالی به صورت کلی و بدون تعیین مصداق آن در قرارداد شده است ، اگر عمل به شرط نکند ضمانت اجرای شرط را باید از ماده ی 379 قانون مدنی استخراج کرد که بیان می دارد:« اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن، ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند، بایع حق فسخ خواهد داشت و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند، مشتری حق فسخ دارد.» در این ماده، قانون گذار به طور مستقیم ضمانت اجرای شرط فعل حقوقی رهن را فسخ عقد مشروط توسط مشروط له تعیین کرده و الزام مشروط علیه به انجام شرط مقرر را لازم نداسته است. در این مورد قانون گذار چنین فرض کرده است که اجبار مشروط علیه به انجام شرط و نیز اجرای شرط توسط غیر با هزینه ی مشروط علیه ممکن نیست و بر خلاف قواعد عام ابتدائاً برای مشروط له اختیار فسخ مقرر کرده است.

2_شرط دادن ضامن:

این شرط نیز مانند قبلی یکی از شرط فعل های حقوقی رایج است و ضمانت اجرای آن در مواد 243 و 379 قانون مدنی مورد حکم قرار گرفته است. طبق ماده ی 243 این قانون:« هرگاه در عقد شرط شده باشد که ضامنی داده شود و این شرط انجام نگیرد مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت» قانون گذار با فرض این که الزام مشروط له به انجام فعل موضوع شرط یا انجام شرط توسط غیر و الزام مشروط علیه به پرداخت هزینه ی آن ممکن نیست. ابتدائاً ضمانت اجرای شرط فعل حقوقی مورد بحث را فسخ عقد از جانب مشروط له مقرر کرده است.

د_شرط فعل حقوقی منفی:

اگر مشروط علیه به موجب شرط ، ملتزم به « عدم انشای عمل حقوقی خاص»اعم از عقد یا ایقاع شده باشد و بر خلاف تعهد، عمل نهی شده با شرط را انشاء کند، تنها راه حل پیش روی مشروط له به عنوان ضمانت اجرای شرط، فسخ عقد مشروط است و نمی تواند عمل حقوقی انشا شده ی بر خلاف شرط را فسخ کند و این عمل صحیح و نافذ است، برای مثال، اگر خریدار ضمن بیع و در قالب شرط ترک فعل حقوقی به عدم فروش مبیع به مدت پنج سال از تاریخ بیع ، ملتزم شده باشد و بر خلاف شرط مبیع را بعد از بیع نخست به شخص دیگری بفروشد ، بیع دوم صحیح و نافذ است و فروشنده ی بیع نخست (مشروط له) می تواند بیع نخست را به استناد خیار تخلف از شرط فسخ کند. اگر حق انشای عمل حقوقی در قالب شرط نتیجه ی منفی از مشروط علیه سلب شده باشد و مشروط علیه بر خلاف شرط به انشای عمل حقوقی که حق انشای آن را ندارد ، اقدام کند، عمل حقوقی مخالف شرط، غیر نافذ است و مشروط له می تواند آن را تنفیذ یا رد کند؛ به عنوان مثال اگر ضمن عقد بیع شرط شده باشد که مشتری حق فروش مبیع را به مدت پنج سال از تاریخ بیع ندارد و مشتری بر خلاف شرط، مبیع را بفروشد ، بیع دوم غیر نافذ است و فروشنده می تواند بیع دوم را رد یا تنفیذ کند.

 

 

موسسه حقوقی دادفر سفیر راحیل با بهره گيري از وكلاي متعهد و متخصص آماده ارائه خدمات مشاوره در امور داخلی و بین المللی می باشد.