در حقوق ایران ،در مورد قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان امکان تغییر وجه التزام وجود دارد

در حقوق ایران ،در مورد قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان امکان تغییر وجه التزام وجود دارد:

طبق ماده ی 230 قانون مدنی؛ اگر ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است، محکوم کند»این قاعده در حقوق ایران به اصل غیر قابل تعدیل بودن وجه التزام شهرت یافته است.با توجه به این حکم دادگاه نمیتواند مبلغ وجه التزام را با این دلیل که رقم مورد توافق کمتر از زیان واقعی است، افزایش دهد یا با این بهانه که مبلغ وجه التزام بیش از خسارت واقعی است، آن را کاهش دهد با وجود قاعده فوق،قانون پیش فروش ساختمان به طور محدود امکان تعدیل وجه التزام را پذیرفته است این امکان از ماده ی 6 قانون فوق قابل استنباط است.

طبق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان:« چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد؛ مگر اینکه به مبالغ بیش تری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1_در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی، نظیر توقفگاه(پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد،تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.

2_در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی،روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار.

3_در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده ی 2 این قانون از قبیل خیابان،فضای سبز،مساجد،مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار.

4_در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.»

با توجه به حکم مقرر در صدر این ماده ، اگر طرفین قرارداد پیش فروش وجه التزام عدم تاخیر در اجرای تعهدات مذکور در این ماده را به مبلغی بیش از آنچه قانون تعیین کرده است با توافق تعیین کنند ، تراضی آنها نافذ و معتبر است و دادگاه باید به توافق عمل کند، ولی اگر مبلغ مورد توافق کمتر از ارقامی باشد که قانون مورد حکم قرار داده است ، محکمه نباید به توافق اعتبار قائل شود و وجه التزام مقرر در قانون را که مقنن در این ماده جریمه تاخیر نامیده است،باید مورد حکم قرار دهد.

افزون بر مورد مقرر در ماده ی 6 قانون پیش فروش ساختمان، در موارد زیر هم وجه التزام بر اساس مستنداتی که بیان شده اند قابل تعدیل است:

الف_ماده ی 11 آیین نامه تضمین معاملات دولتی 1394 مقرر می دارد:« ضمانت تاخیر تعهدات مالی مناقصه گزار(کارفرما) که طبق بند (ب ) ماده ی (10) قانون برگزاری مناقصات 1383 باید در اسناد مناقصه و به تبع آن در قرارداد منعقده قید و تعهد گردد، بر اساس شاخص تورم اعلامی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعدیل و پرداخت می گردد. سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، نحوه ی محاسبه و تمدید مدت پیمان (مجاز شمردن تاخیر تحویل مورد معامله) با لحاظ پرداخت ضمان تاخیر تعهدات مالی کارفرما را تهیه و ابلاغ نماید.»

طبق این ماده در قرارداد پیمانکاری که دستگاه اجرایی در آن مقام کارفرما دارد، خسارت تاخیر کارفرما در اجرای تعهدات خود باید بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی محاسبه و پرداخت گردد.بنابراین اگر در قرارداد پیمانکاری بابت تعهدات کارفرما به پرداخت اجرت پیمانکار وجه التزام تعیین شود و مبلغ مورد توافق بیش از مبلغی باشد که پیمانکار بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی مستحق دریافت آن است،شرط وجه التزام اعتبار ندارد و محکمه باید بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی خسارت تاخیر تادیه را تعیین کند و مورد حکم قرار دهد.

ب_طبق بند 8 ماده ی54 قانون دریایی 43:« قید هرگونه شرط یا توافق در قرارداد باربری به منظور سلب مسئولیت متصدی باربری یا کشتی یا محدود کردن مسئولیت مزبور در مورد فقدان بار یا خسارت وارد به آن ناشی از تخلف و تقصیریا تسامح در انجام وظایف و تعهدات مصرحه در این فصل باطل و بلا اثر خواهد بود…»

با توجه به این بند اگر در قرارداد باربری دریایی بابت تعهد متصدی حمل و نقل وجه التزام تعیین شود و خسارت واقعی ناشی از نقض عهد بیش از مبلغی باشد که به استناد شرط وجه التزام متعهد له می تواند وصول کند شرط وجه التزام اعتبار ندارد و متعهد له مستحق دریافت خسارت واقعی است، محکمه باید خسارت واقعی را مورد حکم قرار دهد.

 موسسه حقوقی دادفر سفیر راحیل با بهره گيري از وكلاي متعهد و متخصص آماده ارائه خدمات مشاوره در امور داخلی و بین المللی می باشد.